La especulación impulsa el precio de la vivienda

La especulación impulsa el precio de la vivienda

Sergio Sánchez -Izquierda Unida-SUR, Sevilla..
Estudiante de Arquitectura Técnica en la Universidad de Sevilla

En la prensa de los últimos meses hemos visto como se trataba, desde varios puntos de vista, un tema realmente trascendente: el espectacular aumento del precio de la vivienda. La vivienda de nueva construcción subió un 40%, y la de segunda mano un 15%. En total, una subida media de un 18% en el precio. Algunos analistas financieros coinciden en que el problema está en que "no se liberaliza suelo suficiente, no se pone suficiente suelo a disposición para construir". Intentaremos demostrar que, lejos de esto, el problema está en la liberalización del suelo, y no en otra cosa.

Causas del aumento de precio

Entre 1994 y 2000, la vivienda pública construida ha pasado de suponer, en Andalucía, un 40% a un 10%, y en el resto del Estado, de un 28,5% a un 5%. El contrapeso de precios que suponía la vivienda pública ha sido roto por la liberalización de cada vez más suelo. Las viviendas de promoción libre, que antes tenía un límite en su precio, impuesto por el mercado para equilibrarse con la vivienda de promoción o protección pública, han visto como los Ayuntamientos y las instituciones han liberado suelo público, cediéndolo a promotores privados, que han construido de forma salvaje.

Como decía, la construcción ha aumentado el número de viviendas de forma sorprendente, aunque los técnicos digan que hace falta más vivienda en el mercado para hacer bajar los precios. Olvidan dos cosas. La vivienda no es como los tomates o las patatas, que los agricultores deben destruir para subir el precio en el mercado.

En el mercado capitalista, la oferta-demanda equilibra los precios. Es decir, si hay gran cantidad de oferta de un producto determinado, el mercado, para equilibrar la capacidad de absorción de la producción, baja los precios. Por eso, producir mucho tomate, para los agricultores, supone venderlos a menor precio, y por eso han de tirar a la basura toneladas de ellos para mantener su precio y obtener ganancias.

Pero la vivienda, al ser una campo de inversión no productiva, funciona de otra manera. La vivienda es un campo de "inversión protegida", que le llaman. Es decir, que cuando la economía va mal, los inversores compran vivienda, pues la necesidad que de ella existe, obliga a los necesitados de vivienda a endeudarse cuanto haga falta para comprar su vivienda, vinculando a los compradores con los bancos para casi toda la vida. Es por ello que los analistas económicos ven un peligro en el crecimiento que el Estado español ha experimentado, pues está basado en el consumo y la especulación de la construcción (El País Negocios, 15/12/2002).

No es una inversión productiva, sino improductiva, que crea beneficio, pues al caer los fondos de valores de la bolsa, los mercados envían a los inversores a la vivienda, que se convierte en una segunda bolsa que obtiene sus beneficios de las fluctuaciones de los mercados siempre que el suelo siga subiendo. Y mientras los mercados sigan enviando inversores inseguros al "seguro" mercado de la vivienda, el precio del suelo seguirá subiendo. Y como la actividad económica de los agentes inmobiliarios sólo puede consistir en la fórmula Inversión-Beneficio, necesitan invertir y colocar sus beneficios, pues es la única manera de seguir obteniendo beneficio. A todo esto, según el Instituto Nacional de Estadística, el 10% de la demanda de vivienda es demanda de segunda vivienda, y un 50% de la demanda es de inversiones de Capital sin función de vivienda.

El contrapeso sólo puede ser vivienda barata que equilibre los precios. Y en este mundo, la vivienda barata sólo puede ser de promoción o protección pública. Si el número de vivienda pública se reduce, aumenta el precio de la vivienda libre de forma progresiva: La vivienda construida pública se ha reducido a un 20%, el precio medio aumenta un 18,5%.

El crecimiento en el precio de la vivienda supone una enorme ventaja... pero sólo a corto plazo. Resulta que los constructores y agentes inmobiliarios ganan dinero, y tienen grandes beneficios, pero también resulta que el precio de la vivienda en aumento dispara la inflación. Y un descontrol sobre la inflación supone un enorme desequilibrio en la economía, pues disminuye la capacidad de absorber y consumir. Y con la inflación aumentan los tipos de interés, lo que supone más dificultades en la devolución de los créditos para aquellos que compran vivienda por necesidad.

Además, en este caso en concreto, se ha aumentado el endeudamiento, tanto de las familias como de las empresas, lo que puede suponer una quiebra de miles de empresas si la capacidad de recuperar la inversión se ve truncada (EP, 15/12/02). Si por efecto de la crisis y el nivel de endeudamiento, la construcción experimenta una caída importante, eso puede derivar en una crisis en el sector que pondría en serios aprietos a toda la economía española, que como dice Miguel Ángel Fernández Ordóñez en El País de día 15 de diciembre de 2002, depende en un porcentaje extremadamente elevado de la construcción. Un ejemplo de esto lo da el crecimiento del PIB en Sevilla, de un 3,1% en 2002. Crecimiento cuyo pilar básico es la construcción, que creció un 7,2%.

Añadamos nosotros que en nuestro país, según diferentes medios de comunicación, existe en el parque de vivienda un total de tres millones de viviendas vacías.

Los perjudicados, como siempre, las familias trabajadoras, que han de endeudarse, o esperar mejores tiempos, para adquirir una vivienda. No es extraño, tras todo esto, que los jóvenes de nuestro país pierdan su "juventud" en casa de sus padres. Hoy día, para meterse en la compra de una vivienda, se ha de disponer de dos sueldos. Según El País de 16 de febrero de 2003, el porcentaje de la renta familiar que se lleva la vivienda es... ¡un 51%! En ciudades como Madrid o Barcelona, uno de los dos sueldos ha de ir de forma íntegra al pago de la hipoteca.

Como "anécdota personal", en mi escuela se enseña a los estudiantes que el precio de la vivienda tan alto, lo que demuestra es que en este país tenemos una gran estabilidad laboral y económica, pues si no, no sería posible que el precio estuviese tan alto. Me permitirán los profesores discrepar.

Una vivienda digna para... ¿Todos?

Bajo el capitalismo, moralismos y formalidades aparte, la vivienda no es ni más ni menos que una mercancía más. Y como todas las mercancías, las hay de mayor calidad y de menor calidad. Por ejemplo, el presidente de Ecuador en 1997, cuando los acontecimientos del Huracán Mitch, estaba bien resguardado en su palacio, mientras miles de ecuatorianos morían bajo el huracán, pues sus casas de adobe se las llevó el viento. El muro de adobe hoy día no es más que una vergüenza para quienes con sus políticas permiten que la gente viva en casas de barro, pues el adobe es un muro hecho con barro.

La vivienda, que es una necesidad básica para el ser humano, es una mercancía, para la que se ha de disponer de medios para su consumo. Quien no los tiene, pues ha de apechugar con cuanto pueda. Y es esa la razón de que existan enormes barrios deprimidos, con viviendas en muy mal estado, de lo cual la televisión sensacionalista de la sobremesa no da debida cuenta.

Como todo en este sistema de producción capitalista, la vivienda depende de los vaivenes del mercado, que al quedar fuera de las manos del Estado, pues estamos en la era del "neoliberalismo", queda en manos de los inversores, constructores, especuladores de todo tipo, y finalmente, en manos de los grandes oligopolios financieros, a quienes están ligadas las grandes constructoras e inmobiliarias. Éstos, si consideran la necesidad de vender barato, venden barato. Pero lo normal es que le saquen la mayor rentabilidad posible a un bien tan preciado como es la vivienda.

Por otro lado, esto no quiere decir que la solución podría pasar por una vuelta al intervencionismo, aspiración de gran parte de los dirigentes de la izquierda. El intervencionismo ya demostró su fracaso en la década de los setenta.

Otro tema que se trata mucho últimamente, y que casi suena a reproche, desde los medios de comunicación, es que en nuestro país hay un cierto rechazo a vivir de alquiler. De hecho, nuestro país tiene de los porcentajes más bajos de la UE sobre población o familias que viven en alquiler. Y eso es cierto, pero no vale decir sólo la mitad de la verdad. También hay que decir que un alquiler medio se lleva más del 50% de un salario según diferentes medios, bastante más elevado que en el resto de la UE. Además, existe un factor importante, y es que si te cuesta lo mismo una hipoteca que un alquiler, con este último, tras varios años pagándolo no se tiene nada, y con la hipoteca tienes una vivienda propia, y, sobre todo, dejas de pagar.

Pero entonces, ¿cuál es la solución?

Bajo el capitalismo, el acceso a una vivienda digna para todos es simplemente mentira. De hecho, y por poner un ejemplo, la Constitución garantiza el derecho a una vivienda digna, pero no obliga al Estado a proveer de ella a quien no la tenga. Este es el Estado de Derecho: derecho a una vivienda digna, sí, pero siempre que la puedas comprar, claro.

Bajo el sistema capitalista sólo se puede reivindicar una política social de vivienda que abarate el acceso a ésta. Una serie de posibilidades serían las que presenta el Área de Juventud de IU de Sevilla:

1. Creación de una Empresa Municipal de Construcción, encargada de construir vivienda a bajo precio. Esta medida supone un doble ahorro: por un lado el beneficio es público, a invertir en gasto social. Por otro, al establecerse unos módulos, o precios máximos y mínimos, el desorbitado precio de vivienda bajaría más del 50 %.
2. Municipalización del suelo urbanizable.
3. Gravar con severidad la tenencia especulativa de vivienda vacía. Establecer parámetros de renta para desgravar a quienes viven en alquiler.

Aun así, no estamos hablando de solucionar el problema de la vivienda, sino de abaratar el acceso. El verdadero problema está en la propiedad privada de las grandes constructoras e inmobiliarias, como Dragados, Noriega, Agroman o FCC. Estas grandes empresas sólo construyen cómo y cuando les es rentable construir. Pero las grandes compañías inmobiliarias son aun más perversas. Ellas son las dueñas de la vivienda, tanto la construida nueva en promoción privada, como la de segunda mano. Y son éstas las que tienen la capacidad de promover la construcción y la capacidad de poner en el mercado la vivienda, y lo hace sólo si les es rentable poner vivienda en el mercado.

Sólo si la vivienda no estuviese en manos privadas, sólo con constructoras públicas, sólo de esa manera sería posible establecer un programa efectivo de "dar" a todos una vivienda digna. Pero, además, sólo si se tuviese la intención sincera de dar una vivienda digna a cada familia o persona, sólo si existiera un compromiso desligado del beneficio personal y privado, sólo si esto fuese así se podría solucionar el problema de la vivienda. Por desgracia el sistema capitalista no contempla esta posibilidad, sólo una versión muy "retocada" de esta posibilidad: "Haz beneficios, y no mires a costa de quien". Pero nosotros seguimos defendiendo la necesidad de arrancar la propiedad, en este caso del suelo, de las manos privadas, para ponerlas a disposición y bajo la gestión de los trabajadores. Y defendemos la necesidad de nacionalizar la banca, pues es el único medio de poder disponer de los fondos necesarios para invertir en las verdaderas necesidades de la mayoría de la sociedad.


Datos obtenidos de:
1. El País Negocios, 15/12/2002.
2. El País, 15/02/2003.
3. Informe de ATTAC-Madrid, "El negocio de la construcción en Sevilla: beneficio económico frente a necesidad", que a su vez obtiene datos de:
a. Informe de Coyuntura Económica de la Universidad de Sevilla.
b. Diario de Sevilla, 17/12/2002 y Julio de 2002.
c. El País de julio de 2002
d. Correo de Andalucía
c. El País de julio de 2002
d. Correo de Andalucía.